Почему “нотариус пополам” не всегда означает одинаковые суммы

Почему “нотариус пополам” не всегда означает одинаковые суммы

В сделках с недвижимостью часто звучит фраза: “Нотариус пополам”. Многие понимают ее буквально: продавец и покупатель заплатят одинаковую сумму. На практике это не всегда так.

Обычно при продаже вторичного жилья стороны действительно делят между собой расходы, связанные с подтверждением договора купли-продажи и использованием нотариального депозита. Но это не значит, что все нотариальные расходы и государственные пошлины автоматически делятся поровну.

Есть действия, которые нотариус совершает в интересах конкретной стороны. И именно эта сторона, как правило, их оплачивает.

Например, если с объекта нужно снять ипотеку продавца, то расходы за снятие ипотеки — нотариальные действия и государственная пошлина — относятся к продавцу. Если покупатель приобретает квартиру без кредита, у него таких дополнительных расходов может не быть. В итоге продавец заплатит больше, хотя стороны и договорились, что “нотариус пополам”.

Если на объекте есть обременение, например право пожизненного проживания, и его нужно снять перед продажей, это также обычно расход продавца. Продавец должен передать объект в том виде, который был согласован с покупателем.

С другой стороны, если покупатель берет кредит и на объект устанавливается новая ипотека в пользу банка, расходы, связанные с ипотекой и кредитным договором, относятся уже к покупателю. Это может быть заметная сумма, поэтому в такой сделке расходы покупателя могут быть выше, чем расходы продавца.

Отдельно стоит сказать о покупке первичной недвижимости у застройщика. Там практика обычно другая: как правило, нотариальные расходы и государственные пошлины полностью оплачивает покупатель. Поэтому важно не переносить автоматически логику вторичного рынка на сделки с новостройками.

При этом стороны всегда могут договориться иначе. Распределение расходов можно согласовать отдельно, если обе стороны с этим согласны. В этой статье я описываю практику, которая чаще всего используется при продаже вторичного жилья.

Есть еще один важный момент — государственные пошлины. За внесение нового собственника в крепостной регистр обычно платит покупатель. За снятие старых обременений — та сторона, в чьих интересах это действие совершается.

И здесь нельзя относиться к платежам формально. Если какая-то государственная пошлина не оплачена, крепостной регистр не сделает соответствующую запись. Даже если сумма небольшая. Сделка у нотариуса может быть уже подписана, деньги по депозиту могут быть перечислены, но регистрационное действие зависнет до устранения проблемы.

В моей практике была ситуация, когда продавец просто забыл оплатить свою государственную пошлину. После этого крепостной регистр направил сторонам уведомление: если недостаток не будет устранен в установленный срок, регистрационные действия не будут завершены. А это уже лишняя задержка, нервы и риск для всех участников сделки.

Поэтому после нотариуса важно не просто выдохнуть, а убедиться, что все платежи действительно сделаны. Государственные пошлины обычно оплачиваются банковским переводом в Rahandusministeerium, и лучше сделать это сразу в день сделки.

Фраза “нотариус пополам” — это не универсальная формула. Правильнее смотреть, какие действия совершаются для общей сделки, а какие — отдельно в интересах продавца или покупателя. Именно от этого зависит, кто и сколько платит.

Если вы готовите сделку с недвижимостью и хотите заранее понимать реальные расходы, обращайтесь в Ingrad Kinnisvara. Мы поможем разобраться в документах, нотариальных действиях, государственных пошлинах и провести сделку так, чтобы важные детали не всплыли слишком поздно.

Автор: Aleksei Piirisild
Juahtuse esimees / Kinnisvaramaakler
Ingrad Kinnisvara