Eesti kinnisvaraturg: mis toimub suve lõpus ja sügise alguses 2026

Ülevaade on koostatud KV.EE, Statistikaameti, Eesti Panga, Maksu- ja Tolliameti ning valdkonna väljaannete andmete põhjal, seisuga september 2026 algus.

Tallinna üürikorterite turg püsib elav

KV.EE andmetel oli juulis 2026 Tallinnas müügis keskmiselt 1116 üürikorterit — 7% vähem kui aasta tagasi. Portaali juht Tarvo Teslon prognoosib, et august-september toovad turul samasugust elavust: uusi kuulutusi tuleb juurde, üürnikud sõlmivad lepinguid julgelt ning hinnad tõusevad mõõdukas tempos. Traditsiooniliselt kasvab pakkumine just juuli-augustis — enne uue tööhooaja ja koolialguse hoogu.

Kui pakkumine kahaneb, aga nõudlus püsib, on see hea hetk anda üürile just korralikke objekte — eriti enne sügisest tipphooaega.

Laenuintressid jätkavad tõusu

Augusti lõpuks jõudis 6 kuu Euribor 2,75% lähedale. Swedbanki prognoosi järgi võib Euroopa Keskpank septembris intressi veel korra tõsta — 0,25 protsendipunkti võrra, mis viiks hoiustamise piirmäära 2,5%-ni. See tähendab, et laenud kallinevad edasi — nii arendajatele kui ka kodulaenu võtvatele peredele.

Samas on perede ostujõud kinnisvaraturul analüütikute hinnangul siiski aastaga kasvanud — eelkõige tänu maksureformile. Kuni 2026. aastani kehtis Eestis nn maksuküür: tulumaksuvaba miinimum sõltus palga suurusest. Kuni 1200-eurose kuupalga puhul kehtis täismäär 654 eurot, edasi aga — vahemikus 1200–2100 eurot — hakkas see järk-järgult nulli lähenema. Selle tõttu oli just selles palgavahemikus tegelik maksukoormus nominaalmäärast kõrgem: keskmise sissetulekuga inimene (õpetaja, meditsiiniõde, politseinik) sai palgatõusust kätte tunduvalt vähem kui see, kes teenis üle 2100 euro.

Alates 1. jaanuarist 2026 see süsteem kaotati. Nüüd kehtib kõigile töötajatele ühtne tulumaksuvaba miinimum — 700 eurot kuus, sõltumata palga suurusest (pensionäridele 776 eurot), tulumaksumäär jäi 22% juurde. Selle tulemusel on netopalgad kasvanud eriti tuntavalt just keskmise sissetulekuga inimestel ning see mõju kaalub praegu üles nii Euribori tõusu kui korterite kallinemise. Kõnekas on ka see, et Bigbanki andmetel ületas keskmine kodulaenu suurus juunis 145 000 eurot — inimesed võtavad üha suuremaid laene.

Vaatamata paranenud majandusnäitajatele on tarbijate kindlustunne Eestis endiselt madal — mõju avaldavad geopoliitiline pinge, inflatsioon ja maksutõusud. See võib osa ostjaid psühholoogiliselt tagasi hoida, isegi kui numbrid räägivad tehingu kasuks.

Inflatsioon ja ehitushindade kasv

Statistikaameti andmetel tõusid tarbijahinnad juulis 2026 aastaga 2,2% — samas oli Eesti Panga hinnangul hinnatõus Eestis euroalal kõige aeglasem just juulis. Ehitushinnad seevastu kiirenesid: 2026. aasta teises kvartalis kasvas ehitushinnaindeks aastaga 3,1%, peamiselt materjalide kallinemise tõttu (+3,9%). See hoiab uusarenduste hindu madalpiiril — arendajatel on kasvavate kulude juures raskem hindu langetada.

Maamaks: 2026. aasta suurimad muudatused

See on ilmselt hooaja kõige olulisem uudis kinnisvaraomanike jaoks. Alates 2026. aastast said kohalikud omavalitsused õiguse ise otsustada:

• kodualuse maa maksuvabastuse suuruse — 0 kuni 1000 eurot aastas (varem oli soodustus seotud krundi suurusega, nüüd summaga);
• maksu aastase tõusu ülempiiri — vahemikus 10% kuni 100% (varem kehtis kõigile ühtne riiklik lagi 50%).

Tallinn kehtestas maksimaalse soodustuse — 1000 eurot, Tartu — 500 eurot, osa väiksemaid valdu soodustust üldse ei kehtestanud. Eraldi väärivad märkimist Rae ja Räpina — ainsad omavalitsused, kes ei kehtestanud 2026. aastaks üldse soodustust oma kodualuse maa maksule. Samas kasvavad Maksu- ja Tolliameti hinnangul maamaksu laekumised 2026. aastal tervikuna umbes 11%, kuid ligikaudu kahel kolmandikul maaomanikest maksusumma ei muutu või isegi väheneb — tõus koondub kallima maa omanikele ja üksikutesse omavalitsustesse (suurim tõus — Kohtla-Järvel, kuni 100%).

Tehingute ettevalmistamisel ja klientide nõustamisel 2026.–2027. aastal tasub konkreetse omavalitsuse tingimusi eraldi üle täpsustada — naabervaldade vahel võib vahe olla üsna suur.

Rahvastik kui keskpika perspektiivi riskitegur

Statistikaameti andmetel oli Eesti rahvaarv 1. jaanuaril 2026 aastal 1 360 745 inimest — 9250 võrra vähem kui aasta varem (langus juba teist aastat järjest). Turuanalüütikud peavad kahanevat ja vananevat rahvastikku üheks teguriks, mis võib keskpikas perspektiivis nõudluse kasvu pidurdada, samas kui kasvavad ehituskulud hoiavad hindu jätkuvalt “põhjast” toetamas.

Minu arvamus

Vaatamata Euribori tõusule mängib turg praegu pigem nende kasuks, kes on valmis tegutsema: maksuküüru kaotamine on perede ostujõudu tuntavalt kasvatanud ning Tallinna üürikorterite järele on nõudlus elav ka väheneva pakkumise juures. Neile, kes lükkavad otsust edasi “kuni tingimused paranevad”, tasub meeles pidada, et ideaalset hetke ei tule — praegu on tegurite tasakaal üsna soodne ja märkimisväärselt paremaid tingimusi oodata pole tõenäoliselt mõtet.

Aleksei Piirisild INGRAD KINNISVARA OÜ asutaja ja juhataja