Said kingituseks või pärandiks korteri, maja, suvila või garaaži: millal tuleb tulumaksu maksta ja millal mitte

Peaaegu iga kuu küsib mõni klient sama küsimuse: “Mulle kingiti (või ma pärisin) kinnisvara — kas pean sellelt maksma tulumaksu?” Lühike vastus: kinnisvara saamine kingituse või pärandina ise ei ole kunagi maksustatav. Küsimus tekib alles siis, kui hakkate seda edasi müüma — ja reeglid on erinevad sõltuvalt sellest, kas müüte korterit, maja, suvilat või garaaži. Vaatame järjest üle, viidetega kehtivale seadusele.

Fakt üks: kingitus ja pärand ise on maksuvabad

Sõltumata vara väärtusest ei teki kinkijal, kingisaajal ega pärijal omandi ülemineku hetkel mingit tulumaksukohustust. See tuleneb otseselt tulumaksuseadusest ja on kinnitatud Maksu- ja Tolliameti (MTA) selgitustega.

Maks võib tekkida ainult ühel juhul — kui saadud kinnisvara hiljem võõrandate ehk müüte.

Fakt kaks: müügil ei arvestata turuhinda, vaid teie enda tegelikke kulutusi

See on detail, mida tihti unustatakse. Kui ostate korteri raha eest, maksustatakse müügihinna ja ostuhinna vahe. Aga kui korter on kingitud või päritud, loetakse “soetamismaksumuseks” seadusest tulenevalt ainult need kulud, mille olete ise tegelikult kandnud — näiteks remont, parendused, kaaspärijatele makstud hüvitis pärandi jagamisel. Vara turuhind kingituse tegemise või pärandi avanemise hetkel ei lähe arvesse.

Praktikas tähendab see: kui teile kingiti korter ja müüte selle kohe 150 000 euro eest, ilma et oleksite sinna sentigi investeerinud, on maksustatav summa peaaegu kogu müügihind (millest võib maha arvata ainult müügitehinguga otseselt seotud kulud — notar, maakler, hindamine).

Tulumaksumäär on 2026. aastal 22% (2026. aastaks kavandatud tõus 24%-le jäeti 2025. aasta detsembris Riigikogu poolt ära — määr jäi endiseks).

Nüüd vara liikide kaupa — reeglid on erinevad

Korterid ja majad: elukoha reegel

See on kõige levinum ja kõige soodsam maksuvabastus. Kinnisvara, mida kasutasite oma elukohana kuni võõrandamiseni, saab müüa täiesti maksuvabalt — sõltumata sellest, kuidas te selle omandasite: ostsite, pärisite, saite kingituseks või erastasite.

Siin tulebki mängu küsimus, mida paljud valesti mõistavad.

Levinud eksiarvamus: “vaja on sissekirjutust”

Paljud on veendunud, et maksuvabastuse saamiseks on kohustuslik ametlik sissekirjutus (registreeritud elukoht) selles kinnisvaras. See ei ole tõsi — ja Maksu- ja Tolliamet käsitleb seda olukorda ise oma ametlikes selgitustes.

MTA käsiraamatus on tore näide: inimesel on kaks maja — üks Pärnus (päritud), teine Tallinnas. Ametlikult on ta sisse kirjutatud Tallinnas, kuid tegelikult elab ta suurema osa ajast, eriti suvel, Pärnu majas. MTA vastab otsesõnu: Tallinna sissekirjutus “ei ole antud juhul määrava tähtsusega”. Pärnu maja müük on maksuvaba, sest inimene kasutas seda tegelikult oma elukohana — seda tõendavad kommunaalarved, sideteenuste lepingud, naabrite ütlused jms. Seadus räägib faktilisest elukohast, mitte templist rahvastikuregistris.

Sellegipoolest — praktikas on mõistlik ennast sisse kirjutada ja seal ka tegelikult elada. Formaalselt ei ole sissekirjutus kohustuslik, kuid koos teie nimele vormistatud kommunaalarvetega on see kõige lihtsam ja vaieldamatum tõend, kui maksuamet peaks tehingut kontrollima. Ilma sissekirjutuseta tuleb elukohana kasutamist tõendada tunnistajate, kirjavahetuse ja lepingutega — see on aeganõudvam, keerulisem ega taga tulemust: vaidlus võib jõuda vastuväideteni või isegi kohtuni.

Praktiline soovitus: kui plaanite kingitud või päritud korterit maksuvabalt müüa, tasub:

• end sellel aadressil sisse kirjutada niipea kui võimalik pärast omandiõiguse saamist;
• seal tegelikult elada — vähemalt mõned kuud enne müüki;
• vormistada elekter, vesi, internet enda nimele — ja alles hoida arved.

See ei kõrvalda riski täielikult (määrav on ikkagi tegelik elukohana kasutamine, mitte tempel), kuid vähendab märkimisväärselt maksuameti küsimuste ja kontrolli tõenäosust ning muudab elu lihtsamaks, kui küsimusi siiski tekib.

Tingimused, mida tuleb lisaks järgida:

• Enne müüki ei tohi objekti välja üürida. Kui korter oli üüritud ja soovite selle maksuvabalt müüa, tuleb üürileping lõpetada ja tegelikult sisse kolida.
• Maksuvabastust saab rakendada ainult ühele müügitehingule kahe aasta jooksul (arvestus algab kinnistusraamatu kande kuupäevast).
• Kui osa pinnast kasutatakse samal ajal kontorina/äriruumina, rakendub maksuvabastus proportsionaalselt eluruumi osale.
• Panipaik ja parkimiskoht, mis müüakse koos korteriga ühe tehinguna, on samuti maksuvabad. Kui aga need müüakse eraldi tehinguga (enne või pärast korterit), tuleb sellest tulust maksta tulumaksu.

Kokkuvõtteks korterite/majade kohta: fikseeritud “sissekirjutuse tähtaega” ei ole. On nõue seal tegelikult elada kuni müügini (tõendatavalt) ja mitte üürida enne müüki.

Suvilad ja aiamajad: hoopis teine reegel

Siin toimib seadus teistmoodi — elukoha reeglit ei kohaldata üldse, selle asemel kehtivad kolm selget formaalset tingimust. Suvila või aiamaja müük on maksuvaba ainult siis, kui täidetud on kõik kolm korraga:

1. objekt on olnud müüja omandis üle 2 aasta;
2. krundi suurus ei ületa 0,25 ha (2500 m²);
3. kinnistusraamatu kande põhjal on tegemist ametlikult suvila või aiamajaga (mitte elumaja ega muu otstarbega maaga).

Kingituse ja pärandi puhul on kriitiline nüanss: kaheaastane omandis oleku periood algab uuesti sellest hetkest, kui teie ise vara omandasite, mitte hetkest, mil eelmine omanik selle ostis. MTA toob näite: vanaema kinkis 2023. aastal lapselapsele suvila, 2024. aastal müüs lapselaps selle maha — omandis oli suvila lapselapsel vaid aasta. Kuigi vanaema oli suvila omanik aastakümneid, peab lapselaps ikkagi müügitulult tulumaksu maksma, sest tema isiklik omandiperiood jäi alla 2 aasta.

Kui kas või üks kolmest tingimusest ei ole täidetud (omandis alla 2 aasta, krunt üle 0,25 ha või kanne ei ole suvila/aiamaja), maksustatakse müük tavalisel alusel.

Garaažid: maksuvabastust ei ole üldse

Siin on olukord lihtne ja omanikule ebasoodne: garaažiühistu liikmelisuse (garaaži) müük ei kvalifitseeru ühegi maksuvabastuse alla — ei elukoha reegli järgi (garaaž ei ole eluruum), ega ka suvila reegli järgi. Igasugune kasum garaaži müügist maksustatakse 22% määraga, ilma eranditeta.

Ainus, mida saab seaduslikult teha, on maksustatavast summast maha arvata dokumentaalselt tõendatud kulud — näiteks summa, mis tegelikult maksti ühistuga liitumise ja/või garaažiboksi ehitamise eest.

Praktilised sammud, kuidas maksu vältida või vähendada

• Kingitud või päritud korteri/maja puhul: kolige sinna elama ja elage seal tegelikult kuni müügini, hoides tõendeid alles (kommunaalarved, sidelepingud sellel aadressil). Ärge üürige objekti enne müüki välja. Kui olete viimase 2 aasta jooksul juba kasutanud maksuvabastust teise objekti müügil, tuleb selle korteri müügilt maksta tulumaksu — soodustust saab kasutada üks kord kahe aasta jooksul.
• Suvila/aiamaja puhul: ärge müüge enne, kui teie enda omandis oleku aeg on täis 2 aastat, ja kontrollige eelnevalt kinnistusraamatust, et krunt ei ületa 0,25 ha ja objekt on registreeritud just suvila/aiamajana.
• Garaaži puhul: maksuvabastust ei tule mingil juhul — kuid tasub alles hoida kõik dokumendid ühistuga liitumise ja ehituse kulude kohta, et vähendada maksustatavat summat.
• Igal juhul: säilitage kõik objektiga seotud kuludokumendid vähemalt 5 aastat — need vähendavad müügilt maksustatavat kasumit.

Prognoos

Hetkel ei ole teada plaane muuta tulumaksuseaduse neid osi (elukoha reegel, suvila/aiamaja reegel, kingituse ja pärandi maksustamine) — tegemist on stabiilselt kehtivate normidega, MTA käsiraamatu viimased täpsustused pärinevad 2026. aasta juunist ja puudutavad peamiselt kohtupraktikat üksikjuhtumite kohta, mitte reeglite endi muutmist. Kui seadusesse peaks muudatusi tulema, antakse neist reeglina eelnevalt teada — tasub jälgida riigikogu.ee ja emta.ee uudiseid.

Materjal on koostatud tulumaksuseaduse kehtiva redaktsiooni ja Maksu- ja Tolliameti ametliku käsiraamatu “Kinnisvara võõrandamine” põhjal (viimane ajakohastus 27.06.2026). Tegemist on üldise ülevaatega, mitte individuaalse maksunõustamisega — keerukamate olukordade puhul (mitu objekti, segakasutus, välisriigis asuv kinnisvara) soovitame oma olukorra üle täpsustada otse MTA-st või raamatupidajaga.

Aleksei Piirisild
INGRAD KINNISVARA OÜ asutaja ja juhataja