Euribor tõuseb, aga Eesti inflatsioon langeb: mis toimub ja mida oodata 2027. aastal
Eesti kodulaenud on kallinenud juba mitu kuud järjest, kuigi Eesti inflatsioon on samal ajal kogu euroalal madalaim. Vaatame lähemalt, mis selle kombinatsiooni taga peitub, kust praegune Euribori tõus tuli ja mida 2027. aastal oodata.
Kuue kuu Euribor: 2,946%
15. septembri 2026 seisuga on kuue kuu Euribor, millega on seotud enamik Eesti kodulaene, 2,946%. Pärast 2023. aasta tippu 4,1–4,2% langes määr peaaegu kaks aastat ja jõudis selle aasta madalaimale tasemele: 2,105%-ni 2. jaanuaril 2026. Sellest hetkest algas pöördumine tõusule.
– 2. jaanuar 2026, aasta madalaim tase: 2,105%
– 2. veebruar 2026: 2,154%
– 2. märts 2026: 2,131%
– 1. aprill 2026: 2,488%
– 4. mai 2026: 2,558%
– 1. juuni 2026: 2,519%
– 1. juuli 2026: 2,554%
– 3. august 2026: 2,705%
– 1. september 2026: 2,779%
– 15. september 2026: 2,946%
Aasta madalaimast tasemest on määr tõusnud 0,84 protsendipunkti võrra. 100 000-eurose kodulaenu puhul 25 aastaks tähendab see jaanuariga võrreldes ligikaudu 40–45 eurot lisakulu kuus.
Kuue kuu Euribor, kogu ajalugu alates 1999. aastast: 2023. aasta tipp, langus 2024. ja 2025. aastal, tõusupööre alates 2026. aasta algusest. Allikas: euribor-rates.eu
Miks määr tõuseb, kui Eesti inflatsioon on euroala madalaim
Euribor ei ole seotud ühe riigi inflatsiooniga. See peegeldab EKP rahapoliitikat ja turu ootusi kogu euroala kohta, samal ajal kui euroala inflatsioon 2026. aasta kevadel ei langenud, vaid hoopis kiirenes. Põhjus on 28. veebruaril 2026 alanud Iraani sõjas: USA, Iisrael ja nende piirkondlikud liitlased seisid vastu Iraanile ja tema liitlastele. Märtsi lõpus blokeeris Iraan Hormuze väina, mille kaudu liigub märkimisväärne osa maailma nafta- ja veeldatud maagaasi tarnetest. Laevaliiklus seiskus ning umbes 150 tankerit ja kaubalaeva jäid lõksu.
Brenti toornafta hind tõusis kuu ajaga 72,48 dollarilt barreli eest 28. veebruaril kuni 118,35 dollarini tipptasemel 31. märtsil, see on rohkem kui 60-protsendine tõus. Euroopa gaasi hinnamõõdik TTF peaaegu kahekordistus, ületades keskmärtsiks 60 eurot MWh kohta, ja seda juba niigi madalate gaasivarude taustal: hoidlad olid pärast rasket 2025. ja 2026. aasta talve täidetud vaid umbes 30% ulatuses. Euroopa Komisjoni hinnangul vähenesid mereveotarned naftale umbes 15% ja veeldatud maagaasile umbes 20%, ning veebruari lõpust aprilli lõpuni kallines gaas 50% ja nafta 65%.
Alates aprillist on vaherahu korduvalt välja kuulutatud ja kokku kukkunud, püsivat relvarahu pole siiani saavutatud. Septembri alguses muutus olukord veelgi teravamaks: Iraani liitlasteks olevad Jeemeni hutid vallutasid Perimi saare ja Mokha sadama ning said kontrolli teise olulise naftamarsruudi, Bab-el-Mandebi väina üle Punases meres, mille kaudu liikus pärast Hormuze blokeerimist ümbersuunatud Saudi Araabia ekspordist umbes 75%. Naftahind hüppas 10. septembril kohe üle 109 dollari barreli kohta.
EKP on sellele kahel korral reageerinud ja see pole enam prognoos, vaid toimunud fakt. 11. juunil 2026 tõstis EKP esimest korda peaaegu kolme aasta jooksul oma intressimäärasid: hoiustamise piirmäär tõusis 2%-lt 2,25%-le, refinantseerimismäär 2,4%-le ja laenamise piirmäär 2,65%-le. Otsus tehti stagflatsiooni tingimustes: euroala majandus kahanes 2026. aasta alguses 0,2%, ning inflatsioon hüppas mais 3,2%-ni, mis on kõrgeim tase alates 2023. aasta septembrist, peamiselt energiahindade 10,9-protsendilise tõusu tõttu.
Sellest ei piisanud. 10. septembril tõstis EKP intressimäärasid teist korda järjest: hoiustamise piirmäär 2,5%-le, refinantseerimismäär 2,65%-le ja laenamise piirmäär 2,9%-le, viidates samale Lähis-Ida konfliktile ja naftahinnale üle 100 dollari. Lagarde nimetas otsust „ilmselgeks“ ja see võeti vastu ühehäälselt. Just need kaks tõusu viisidki kuue kuu Euribori umbes 3% tasemele. Bab-el-Mandebi vallutamine jäi samadesse päevadesse, nii et EKP septembrikuine otsus tõenäoliselt ei arvestanud seda veel täielikult.
Samas on Eesti selles pildis pigem erand kui reegel. Energiašokk tabas euroala keskmiselt palju rängemalt kui Eesti tarbimiskorvi, kus praegu annavad suurima kaalu odavnevad toiduained ja rõivad. Euribor reageerib euroala tervikinflatsioonile, mis kiireneb, mitte Eesti omale, mis on hoopis valuutaliidu madalaim.
Prognoos 2027. aastaks
Kõige värskem orientiir, EKP enda 10. septembri 2026 uuendatud prognoos, näeb välja selline: euroala inflatsioon on 2026. aastal umbes 3%, 2027. aastal 2,5% ja alles 2028. aastal 2,1%. See on varasematest hinnangutest märgatavalt ettevaatlikum. Swedbanki majandusteadlane Tõnu Mertsina ootas veel 2026. aasta aprillis, et Eesti inflatsioon langeb 2,1%-ni juba 2027. aastal, ja pidas Euribori tõusu ajutiseks nähtuseks, mille juures polnud märke edasistest intressitõusudest. Euroopa Komisjoni maikuine prognoos euroalale, 3,0% aastaks 2026 ja 2,3% aastaks 2027, jääb nende kahe hinnangu vahele.
Erinevus on lihtsalt seletatav: mida värskem prognoos, seda rohkem on selles arvestatud konflikti eskaleerumist. Suve jooksul kukkus vaherahu mitu korda kokku ning septembris lisandus teise väina blokaad. Vanemad, kevadised prognoosid seda veel ei näinud.
Sellest tuleneb praktiline järeldus: lähiaastal ei tasu oodata Euribori kiiret naasmist 2% juurde. Isegi kõige värskema ja kõige ettevaatlikuma, septembrikuise EKP prognoosi järgi jõuab inflatsioon regulaatori 2-protsendilise eesmärgini alles 2028. aastal. See tähendab, et Euribor võib püsida 3% ja kõrgemal kogu 2027. aasta, mitte ainult 2026. aasta lõpuni, nagu kevadel arvati. Ka see pole garantii: vaid poole aastaga on prognoosi kaks korda halvemaks korrigeeritud.
Inflatsioon: Eesti ja euroala
2026. aasta augusti kohta fikseeris Statistikaamet tarbijahindade tõusu 0,4% kuuga ja 1,5% aastaga. See on madalaim aastane näitaja alates 2021. aasta kevadest. Toiduained odavnesid 2,6%, rõivad 4,6%, eluase ja transport kallinesid jätkuvalt.
Eurostati harmoneeritud metoodika järgi, mis on ühtne kogu euroalale ja erineb veidi riiklikust metoodikast, oli Eesti aastane inflatsioon augustis 1,3%. See on euroala madalaim näitaja, samas kui hinnad tõusid euroalal keskmiselt 3,3%. Eestile kõige lähemal oli Malta 1,9%-ga. Viimaste kuude tegelike näitajate järgi jääb Eesti selgelt alla kõigist eespool toodud euroala prognoosidest aastateks 2026 ja 2027.
Töötus
Eestis oli töötuse tase 2026. aasta teises kvartalis 6,6%. Samas langes juulis töötute arv ühe vaba töökoha kohta 8 inimeseni, aasta varem oli see näitaja 9. Formaalselt on tegu positiivse arenguga, kuid see on seotud pigem sellega, et osa inimesi lahkub tööturult, kui majanduse kasvuga, ning ka vabade töökohtade arv on vähenenud.
Euroalal tervikuna püsib töötus ajalooliste madalpunktide lähedal: Eurostati andmetel oli see juulis 2026 6,4% ja on viimastel kuudel praktiliselt muutumatuna püsinud. Selle näitaja poolest on Eesti praegu euroala keskmisega samal tasemel.
Mida see kinnisvaraturu jaoks tähendab
Eesti kodulaenud kallinevad, mitte ei odavne. See on viimase kaheksa kuu fakt, mitte ootus. Põhjus ei peitu Eesti majanduses, sest vastupidi, seal on euroala madalaim inflatsioon. Põhjus on Lähis-Ida konfliktis, mille tõttu on EKP aasta jooksul kahel korral intressimäärasid tõstnud ja oma prognoosi kohaselt ei pruugi see olla viimane tõus. Minu hinnangul on kiiret naasmist odavate laenude juurde 2027. aastal praegu veel vara oodata.
Aleksei Piirisild
INGRAD KINNISVARA OÜ asutaja ja juhataja
Allikad
Euribor, hetke intressimäärad: https://www.euribor-rates.eu/en/current-euribor-rates/
Euribor, kuine ajalugu: https://www.global-rates.com/en/interest-rates/euribor/3/euribor-interest-6-months/
EKP, intressimäära otsus 11.06.2026: https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260611~4d41bd5e83.en.html
EKP, intressimäära otsus 10.09.2026: https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.en.html
Euronews EKP juunikuisest tõusust: https://www.euronews.com/business/2026/06/11/ecb-raises-interest-rates-for-the-first-time-in-three-years-as-iran-war-fuels-inflation
Septembrikuisest tõusust (RU): https://expert.ru/news/etsb-vo-vtoroy-raz-podryad-povysil-stavku-na-fone-konflikta-na-blizhnem-vostoke
Swedbanki Euribori prognoos, aprill 2026: https://rus.err.ee/1610025457/jekonomist-swedbank-euribor-mozhet-vyrasti-do-3-k-koncu-goda
Euroopa Komisjoni prognoos, mai 2026: https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-forecast-and-surveys/economic-forecasts/spring-2026-economic-forecast-slowdown-growth-energy-shock-drives-inflation_en
2026. aasta Iraani sõja kronoloogia: https://en.wikipedia.org/wiki/2026_Iran_war
Iraani sõja majanduslikud tagajärjed: https://en.wikipedia.org/wiki/Economic_impact_of_the_2026_Iran_war
Vaherahud ja nende kokkukukkumised: https://en.wikipedia.org/wiki/2026_Iran_war_ceasefire
Hutid ja Bab-el-Mandebi vallutamine (Meduza): https://meduza.io/news/2026/09/11/husity-vzyali-pod-kontrol-bab-el-mandebskiy-proliv-odin-iz-klyuchevyh-marshrutov-vyvoza-nefti-na-blizhnem-vostoke
Hutide pealetung Saudi Araabia ekspordile (Moscow Times): https://ru.themoscowtimes.com/2026/09/10/podderzhivayuschie-iran-iemenskie-husiti-nachali-nastuplenie-s-tselyu-zablokirovat-dlya-saudovskoi-aravii-eksport-nefti-cherez-krasnoe-more-a205807
Eesti inflatsioon, august 2026 (Statistikaamet): https://www.adaur.ee/statistikaamet-tarbijahinnaindeksi-tous-on-kolm-kuud-aeglustunud/
Euroala inflatsiooni võrdlus (ERR/Eurostat): https://rus.err.ee/1610125120/v-avguste-jestonija-ostalas-stranoj-evrozony-s-samoj-nizkoj-infljaciej
Eesti töötus, 2. kvartal 2026 (ERR): https://rus.err.ee/1610110081/departament-uroven-bezraboticy-vo-vtorom-kvartale-sostavil-6-6
Euroala töötus, juuli 2026 (Eurostat): https://ru.themoscowtimes.com/2026/09/01/bezrabotitsa-v-evrozone-ostalas-na-urovne-64-v-iyule-eurostat-a204901