Flipping Tallinnas 2026. aastal: kus kaob raha enne remondi algust

Täna on turul peaaegu kõige kuumem kaup — räsitud korter renoveerimiseks. Flippijaid on seejuures nii palju, et tundub, neid on juba rohkem kui maaklereid. Ja igal teisel — OÜ, eelarve telefonis ja kindlustunne, et ta leidis selle, mida teised ei märganud.

Algajad tormavad sellele turule pidurdamatult — eufoorias, tundega, et rong lahkub just praegu. Rong ei lahku. Aga raha lahkub — enne kui esimene töömees objektil ilmub.

Kalliim viga flippimises ei juhtu ehitusplatsil. See juhtub hetkel, kui inimene ütleb «võtan» objektile, mis ei anna kunagi vajalikku marginaali — ükskõik millise remondiga, ükskõik millise brigaadiga ja ükskõik millise õnnega.

Kus viga peitub
Tallinna turg on nii ebaühtlane, et üle tänava asuv maja võib maksta 15% vähem — mitte sellepärast, et halvem, vaid sellepärast et teine kvartal, teine transpordiühendus, teine maine ostjate andmebaasides. Flipper, kes vaatab tervet linnaosa, mitte konkreetset aadressi, paneb mudelisse müügihinna, mida ei eksisteeri.

Need, kes on selles äris juba mitu aastat, on teinud teise järelduse: nad ei otsi parimat üle kogu linna, vaid töötavad ühes linnaosas ja ühe formaadiga — näiteks ainult kahetoalised paneelmajade korterid Mustamäel. Iga järgmine tehing on eelmisest kiirem: disain on valmis, brigaad tunneb objekti pimesi, fotod listingu jaoks tehakse eelmise sarnase remondi põhjal juba siis, kui ehitus käib. See pole laiskus — see on süsteem, mis lõikab samaaegselt kulusid ja ekspositsiooniaega.

Siis tuleb remont. Ja siin on tüüpiline viga — teha seda oma maitse järgi, mitte ostja portree järgi. Põhja-Tallinnas ja Kristiines müüakse kortereid erinevatele inimestele erinevate ootustega. See pole keeruline filosoofia — see on põhiline arusaam sellest, kes üldse selle konkreetse objekti ostab ja mille eest täpselt maksab.

OÜ ja maksude kohta — üks lause
Jah, flipping läbi ettevõtte on standardskeem ja see annab reaalse eelise: OÜ-sisene kasum ei kuulu maksustamisele kuni väljamaksmise hetkeni. Aga see on raamatupidamisvahend, mitte tuluallikas. Kasumlikkus luuakse objekti valimise etapis — kõik muu kas säilitab seda või sööb ära.

Mida on vaja teada enne tehingut
Millise hinnaga müüdi sarnased korterid selles majas või sellel tänaval viimase poole aasta jooksul — mitte listingu järgi, vaid suletud tehingu fakti järgi. Kui kaua need ekspositsioonil seisid. Milline remont oli nendes, mis läksid kiiresti, ja milline nendes, mis jäid kolmeks kuuks seisma.
See pole info portaalidest. See on see, mida teab maakler, kes töötab sellel turul ja näeb tehinguid seestpoolt.

Kui ostate või müüte — tulge Ingrad Kinnisvara. Näitame numbreid, mida tasub teada enne eelarve koostamist.

Aleksandra Sandström, 5. taseme sertifitseeritud maakler, Tallinn