Korter hoolitsuse vastu: miks sõna „kinkimine” ei garanteeri midagi

Aleksandra Sandström

Ema kirjutas korteri poja nimele — mõttega, et vanaduspõlves oleks keegi, kes tema eest hoolitseb. Kaks aastat hiljem müüs poeg korteri maha ja emal ei olnud enam ühtegi tegelikku hooba, millega midagi nõuda. Lepingus oli kirjas „kinkeleping” ja selle sõna järgi ei olnud poeg talle võlgu midagi peale südametunnistuse.

Kahe lepingu vahe, mis notari juures võivad pealtnäha tunduda üsna sarnased, võib tegelikult tähendada inimese jaoks katust pea kohal või selle kaotamist.

Kinkeleping annab kinnisvara üle — ja sellega asi lõpeb. Kohustus kinkija eest hoolitseda võib elada perekonna peas, aga mitte seaduses. Ülalpidamisleping on eraldi lepinguliik, mida reguleerivad võlaõigusseaduse §-d 572–577. Selle puhul annab üks pool vara üle ja teine võtab vastu juriidilise kohustuse teda elu lõpuni ülal pidada: eluaseme, toidu, hoolduse ja vajadusel ka meditsiinilise abi. Mitte „kui kõik hästi läheb”, vaid seadusest tuleneva kohustusena, mille täitmist saab vajadusel nõuda ka kohtu kaudu.

Seadus annab vara üleandjale ka kaks kaitsemehhanismi. Kui saaja käitub jämedalt tänamatult või ei täida oma kohustust, on teisel poolel õigus lepingust taganeda samadel alustel, mille alusel kinkija võib kingi tagasi võtta. Kui aga saaja sureb enne ülalpeetavat, ei kao kohustus koos temaga, vaid läheb üle tema pärijatele.

Sealt algab koht, kus selline tehing sageli komistab. Notar võib soovitada lisada kinnisasjale reaalkoormatise. See ei tule enam võlaõigusseadusest, vaid asjaõigusseadusest. Reaalkoormatis kantakse kinnistusraamatusse ja seob ülalpidamiskohustuse mitte ainult konkreetse inimesega, vaid kinnisasjaga. Loogika on lihtne: kui laps hiljem korteri müüb, liigub kohustus edasi uuele omanikule. Kui lapsel tekivad rahalised probleemid, jääb vanemale kinnisasjaga seotud tugevam kaitse ka teiste võlausaldajate ees.

Just sellepärast on lapsed sellise koormatise vastu tihti ettevaatlikud. Reaalkoormatis muudab objekti raskemini müüdavaks ja stsenaarium „kirjutame korteri minu nimele ja aasta pärast müün kasuga edasi” enam nii lihtsalt ei tööta.

Siin sünnibki tegelik konflikt: vanem tahab kaitset, laps tahab vabadust varaga ümber käia. Samas ei nõua ülalpidamisleping iseenesest reaalkoormatist. See on võimalus, mitte kohustuslik osa. Ilma koormatiseta jääb kohustus isiklikuks: vanem saab lepingu rikkumise korral kohtusse pöörduda, kuid kui laps on vara juba müünud või satub pankrotti, ei ole vanemal enam otsest tagatist kinnisvara suhtes — ainult isiklik nõue lapse vastu.

Kompromisse on mitu. Võib sõlmida puhta ülalpidamislepingu ilma reaalkoormatiseta: kohustus jääb lepinguliseks, kinnisvara liigub vabamalt. See sobib olukorda, kus perekonnas on suur usaldus ja vara müüki ei plaanita.

Võib ka laia koormatise asemel seada kitsama isikliku kasutusõiguse — näiteks vanema õiguse elada oma elu lõpuni samas korteris. See ei pane lapsele sama ulatuslikku kohustust toidu, hoolduse ja muu ülalpidamise osas, kuid annab vanemale minimaalse ja tugeva kaitse: teda ei saa lihtsalt kodust välja tõsta.

Ja siis on veel kõige lihtsam variant: tavaline kinkeleping suulise kokkuleppega, et „küll me hoolitseme”. See on lapse jaoks kõige mugavam ja vanema jaoks kõige nõrgem lahendus. Hoolitsus jääb lubaduseks, mida kohus samal kujul täitma ei sunni.

Täpse sõnastuse ning valiku reaalkoormatise, kasutusõiguse või muu lahenduse vahel kinnitate notari juures. Mina olen maakler, mitte jurist, ja see ei ole konkreetse juhtumi õigusnõuanne. Aga struktuuri valik tehakse tegelikult enne notarit — sageli köögilaua taga, kui perekond otsustab, mis on tähtsam: vanema turvatunne või lapse vabadus varaga edasi tegutseda.

Sellel valikul on ka teine pool, mida köögilaua taga tavaliselt ei arvutata: mida üks või teine lahendus teeb korteri tulevase müügiga. Kuidas mõjutab reaalkoormatis või kasutusõigus hinda, ostjate ringi ja kogu müügiprotsessi, kui see objekt ühel päeval turule jõuab?

Just sellest tasub Ingrad Kinnisvaraga rääkida enne notarit, mitte pärast. Saame koos läbi vaadata, milline struktuur kaitseb osapooli ja mida see võib tulevikus müügi mõttes tähendada. Igaüks, kes plaanib „korteri laste nimele kirjutada”, peaks seda teist poolt nägema enne, kui allkirjastab paberi, kus „ülalpidamise” asemel seisab lihtsalt „kinkimine”.