Millised õigused jäävad ostjale pärast tehingut: vaatasin, mida ütleb kohtupraktika
Kinnisvara varjatud puudustest räägitakse pidevalt. Kliendikohtumistel, maaklerite vestlustes, korteriteemalistes aruteludes — see teema tuleb ikka ja jälle üles. Aga enamasti jääb jutt tasemele: “kuulsin, et tuttaval juhtus”, “räägitakse, et tehingu saab tagasi pöörata”, “aga mis siis, kui ostja tuleb hiljem pretensioonidega?”.
Täna küsis seda minult üks müüjast klient. Otse: mis saab siis, kui ostja tahab pärast notarit tehingu tagasi pöörata? Millised õigused tal pärast lepingu allkirjastamist üldse alles jäävad?
Seaduse mõttes on põhimõte selge: kui pärast tehingut ilmneb oluline puudus, millest müüja teadis või pidi teadma, kuid ostjale ei teatanud, võivad ostjal olla väga tõsised õigused. Mõnel juhul isegi õigus lepingust taganeda ja raha tagasi nõuda.
Aga seaduse kuiv sõnastus on üks asi. Palju huvitavam on vaadata, kuidas kohtud seda praktikas hindavad.
Läksin kohtupraktikat vaatama. Ja sealt tuleb hästi välja peamine: kohus ei tegutse loogikaga “leiti puudus — tehing kohe tagasi”. Kohus vaatab sügavamalt: mida täpselt varjati, kui oluline see oli, kas ostja oleks saanud seda ise märgata, mis oli kirjas lepingus, mis kuulutuses, milliseid küsimusi enne tehingut esitati ja kuidas pooled pärast käitusid.
Üks näitlik juhtum jõudis Riigikohtusse. Ostjad ostsid korteri ja hiljem selgus, et majas ei ole aastaid toimivalt tegutsenud KÜ, majal on võlg ning elektrijuhtmestik ei vasta nõuetele. Ostjad soovisid tehingust taganeda.
Kohus leidis: jah, tegemist oli reaalsete puudustega ja müüja oleks pidanud neist ostjale rääkima. Samal ajal hindas kohus ka probleemi ulatust. Näiteks KÜ võlg oli korteri hinnaga võrreldes liiga väike, et üksnes selle tõttu kogu tehing tagasi pöörata. Teisisõnu: kohus ei vaata ainult rikkumise fakti, vaid ka selle kaalu.
Teine näide puudutas maja, mis oli ehitatud projektist kõrvalekalletega. Müüja arvas, et kui maja seisab, seda saab kasutada ja väliselt tundub kõik korras, siis suurt probleemi ei ole. Kohus vaatas teisiti: kui objekt ei vasta dokumentatsioonile ja ostjale sellest ei räägitud, on see oluline asjaolu. Isegi siis, kui majas saab elada.
On ka teist tüüpi vaidlusi — kui probleem ei teki kinnisvara kvaliteedist, vaid arveldustest. Ühes asjas maksis ostja osa rahast, kuid pankroti tõttu ei suutnud kogu ostuhinda tasuda. Müüja soovis jätta endale nii objekti kui ka juba saadud summa. Riigikohus ütles selgelt: nii see ei käi. Kui ostja ei saanud vastu lubatud sooritust, ei saa raha lihtsalt endale jätta. Ühe poole pankrot ei anna teisele poolele õigust tema arvelt rikastuda.
Miks ma sellest kirjutan?
Sest just sellised lood näitavad, kui oluline on tehingu ettevalmistus. Mitte “umbes”, mitte “küll kuidagi saab”, mitte “notar pärast vaatab”. Vaid korralikult: koguda info, kontrollida dokumendid, fikseerida objekti seisukord, anda notarile oluline teave ja rääkida enne läbi nüansid, millel võib hiljem olla tähendus.
Kuulutus, kirjavahetus, ülevaatuse akt, lepingu tingimused, teadaolevate puuduste nimekiri, info maja, KÜ, kulude, remontide ja koormatiste kohta — kõik see võib hiljem olla tõend. Või nõrk koht.
Just seetõttu suhtun ma väga põhjalikult sellesse, milline info notarile lepingu ettevalmistamiseks edasi antakse. See ei ole bürokraatia. See on kliendi kaitse.
Kui müüja on olulistest asjaoludest ausalt rääkinud, objekti eripärad on fikseeritud ja ostja on saanud vajaliku info enne tehingut, on müüja positsioon palju tugevam. Kui aga kõik põhineb loogikal “ta ju nägi korterit”, “me rääkisime suuliselt”, “kuulutuses oli umbes aru saada”, võib see vaidluses osutuda väga nõrgaks kaitseks.
Maakleri roll ei piirdu siin ostja leidmise ja ukse avamisega. Hea maakler peab aru saama, kus võib tekkida risk, milliseid küsimusi tuleb enne küsida, mida müüjalt täpsustada, milline info notarile edastada ja milliseid sõnastusi ei tasu jätta ebamääraseks.
Me ei asenda juristi ega pea teesklema juristi.
Aga professionaalne maakler on inimene, kes näeb tehingut laiemalt kui lihtsalt “hind on kokku lepitud, lähme notarisse”.
Mõnikord on maakleri parim töö see, mida klient üldse ei märka. Vaidlus, mida ei tekkinud. Pretensioon, milleks ei jäänud alust. Sõnastus, mis jõudis õigel ajal lepingusse. Küsimus, mis esitati enne allkirjastamist, mitte kaks aastat pärast tehingut.
Just selline peabki olema professionaalne kinnisvaratehing: rahulik, täpne ja ilma liigse draamata pärast notarit.
Kui plaanite kinnisvara müüki või ostu ja soovite, et tehing oleks professionaalselt ette valmistatud, pöörduge Ingrad Kinnisvara poole. Aitame kontrollida dokumente, tuvastada riske, fikseerida olulised tingimused ja viia tehingu läbi nii, et kaitsta teie huve.
Autor: Aleksandra Sandström
Ingrad Kinnisvara
Kinnisvaramaakler, tase 5